陈轶的盛夏厅

来到澳洲，如果你接到华人的地产讲座的电话，那么十有八九就是怂恿你购房的。有趣的一点，如果对方发现你听不懂中国话（也就是说你是个老外），会马上挂掉电话。原因是这种讲座全程是中文的，中国人好忽悠。

投资房的中介特别是华人中介一般会这样和你说：买个好房子，舍得投入，以后才容易增值；只付个首期，以后只还利息，不还本金，这样可以退税；然后用第一套房子再去抵押，买第二套房子，这样很少的一点钱就可以买很多的房子，这样循环投资，就可以赚大钱。

这样做的理论依据是澳洲的房产每过每7-10年翻番。

这个网站的写得很全。
“永久产权、世代传承
投资手续简便规范
期房10%首期，绝对保障，交房时轻松6-8成贷款
物业增值部分可随时套现
按揭物业可以在市场上重新转卖
免征房地产遗产税
每7-10年翻番，至2012年澳洲住宅物业价格再将翻一倍
拥有澳洲物业，提升业主国际信用度”

理论上是没错的。

但有前提：房子一定会增值，而且增值幅度至少要超过你的贷款利息。。。至少每年增值10％以上，扣掉银行收掉你的5％。。。这样不算心狠吧。。。至少要和银行赚得一样多。。。而且5％真的不多。。。32万的5％才1万6。。。每年才1万6增值，而且不是现金，属于N年以后才能兑现的东西。。。前提还是 10％的年增值。。。

如果真的每7－10年翻番倒是不错。

还有就是增值税Capital Gain，也就是你卖房的时候，政府要收你卖房增值部分的税，躲不掉的。等于你辛苦熬到甩卖的那一天，每年1万6的增值看得心花怒放，等到10年以后，16万的增值，感觉不错，结果被政府收掉8万的税（我也不清楚到底多少），这个恶心不？中介会说不要卖，留着增值。。。你等上20年就不用付Capital Gain了？骗人的。。。

当然，如果是自住房，Capital Gain应该是没有的（我也不清楚到底是不是）；貌似你卖了唯一的一套房，再去其他地方再卖一套住，这样就不会有增值税。。。但是如果你买上3、4套，你的Capital Gain应该是跑不掉的。

所以除非房子真的每过7－8年就翻一番（如果涨幅太小，那就收入和风险就不成比例了）否则七扣八扣，没有什么赚头的。
风险倒是巨大，谁都知道现在房市在跌而不是在涨。

至于退税的部分，是这样的：

“如果说，你因为投资一个房，一年还贷款+物业等3费30K，租金收益24K，损失6K。譬如你年入**万，最高那部分税是按照30%收的，那你能退回6K*0.3=1.8K，而不是退回所有的6K。你本人还是要付出4.2K来养这个房。”

损失6千得情况下，退税才1千8。。。。

假如你税前年收入6万，那么一年缴税1万左右，希望把全部税款退回来，那么你在房子上的损失就要把你的收入对冲掉才行，也就是得超过3万多的损失。。。考虑一下实际情况就知道了，假设租金2万4（你必须通过中介租的，别想着偷偷租给中国人，偷偷租的话就不是投资房了，也就不会有退税），那么你年还贷＋物业要超过5万4才行。。。每个月要还还款4500。。。这样子的话，贷款人早就不堪重负了，银行也不会贷给你的。

退税，蝇头小利而已，你要把这个蝇头小利赚到手还很困难。。。

有的时候，中介会现身说法，说自己买了多少套房子，都是这样操作的。这也是没错的。因为有的人就是适合做这种高风险的投资，好比股市，无数人亏钱，但是进去的人依然不少，而且很多人虽然因为炒股已经家徒四壁依然满嘴炒股的经。

这样说吧，如果你炒股赚钱了，那么你这么聪明的人，对是否投资悉尼房地产应该也是很明智的。如果你炒股亏钱了，并且依然锲而不舍，认为总有一天会翻身，那么这里的华人中介会很欢迎你这种很有冒险精神的人。如果你像我一样对股市敬而远之的人，大概也会对这种投资房产的方式敬而远之吧。

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