陈轶的盛夏厅

长话短说，周六去参加拍卖，得手了。最终成交价是36.4万。地点是：14/28-30 French Street, Kogarah 。

优点：

1，阳台朝东，卧室朝北；

2，位于二层，非顶楼也非底楼。

3，相对比较安静的街道，附近有Kogarah公立学校和女子中学。

缺点不少：

1，客厅的地毯水淹过

2，卫生间不够满意，需要重弄。

3，厨房的炉子完全不能用，需要重弄。

29万起价，我本来觉得没有38万一定下不来（这其实也没有啥依据，只是个人感觉）；老大挑来挑去，觉得巨多缺点，于是修正为36.5万的心理价位。按照我总结的一般规律，成交价应该高于我心理价位3到4万才对，所以最后拍下来的时候让我自己也觉得挺惊讶。

结果就是要求我马上付10%的定金的时候，我熄火了。本以为没多大的事情，跑一趟银行一定可以。

经过如下：

1，跑到Hurstville的ANZ，不开门。

2，跑到Resverby的ANZ，排队1小时，被告知Redraw Loan需要一周，而且需要总部批，而总部周六不上班。

3，打电话向DF求助，DF开车到Chatswood，在关门前10分钟搞定支票。

4，钱还不够，又向XD借了一千，自己ATM了一千，HX借了一千，WC借了一千二，JH借了900，XL借了1千。还托WC开了两张个人支票作为后备方案。

5，下午2点，终于把钱送到中介处。

所以，这次真的是险过剃头的感觉。

各位朋友的帮助，我将铭记在心。

后来有点气急败坏走投无路的感觉了，脾气不觉也急躁了起来，老大海涵。

晚上找了Joey推荐的YM，也就是Broker，再次确认了一下贷款是没有问题的，感觉整个人才松懈下来。

教训：

1，不能想当然。

2，不懂的事情应该提前去银行问。

3，周末进行的拍卖，要小心银行开门问题，一般只开到12点或1点。

4，Redraw和Offset帐号还是完全不同的。

下一步：

1，当然是确保贷款不能有问题，保证成功Settle

2，要去宜家看能不能自己修卫生间和厨房。

3，然后再考虑怎么处理自住和出租之间怎么处理才是最合算的。

手绘房型图一张：

房子的位置（点击看大图）：

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唔。一个很不错的房子。两室一厅，二楼高度正好，又不是顶层，朝北有太阳。建造了19年，但是维护得相当不错。拍卖。

第一次看房，问中介，房主的期待是多少钱，中介说我根据周围的行情来看，这房子值39万。

第二次看房，又问中介，中介说房主的期望值是40万。

又过了一周，遇到一个一起看房的华人，说有人给了超过40万的Offer，房主依然坚持拍卖。

拍卖的时间是上周六下午3点。我们决定是参加一下。事先说好最高给38.5万。理由是我们现在的房子，三室两卫的公寓也不过是40.5万。不过我也知道这个价格一定拿不下来，理由是我前年对Campsie的两个拍卖的Unit进行过估价，最后成交价格超过我的出价大概3～4万：我估34万，成交价37万。拍卖一般会抬价，没办法的事情。

到了现场，又进房看了一圈，觉得真的是不错，小心地又讨论了一把，决定拔高到40.5万。

拍卖看过一次了，是在Campsie的一处House，不过参加和旁观还是不一样的心情。

来了一个非常能讲的拍卖主持人，就在房子前面的草坪上开始拍卖。第一个人出价38.5万（然后她再也没有出价）；第两个还是第三个报价就超过40万了，然后就没我事了。意料之中。不过后面的事情就超过我的预期了。房价扶摇直上到44万，一对东方面孔在不断地出价，颇舍得花钱。结果等到只剩下他们的出价以后，消停了十几秒，一个一直没有出价的老头开始出价。等到东方面孔放弃，另一个一直没出价中年男子又杀出来开始抢。一开始是一千一千地加，后来是五百五百地往上加。。。这样交锋了大概至少十多个回合，最后老头以46.5万拿下。老头旁边的老太扑上去亲了一下。中介则赶过去招呼那个竞价失败的中年男子（这次潜在的好买家，舍得花钱的主）。

我参加拍卖的底线是，万一被我吃下来，我不能因此感到后悔。买不到永远有机会，买下来世界没有后悔药吃。

很有趣的拍卖。这周六再去参加另一场。希望也不大。我对拍卖这种把戏已经疲倦了。一般而言，我更喜欢出价或者干脆一口价。拍卖总会遇到不理智的主，这简直是定律。我不是对生活特别挑剔的主，因此我没有那种非我莫属的占有欲，因此拍卖不适合我。

对夸张的成交价我归结于这房子的质量以及参拍人员发热的脑袋。这价格高出均价太多了。

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昨天发现FrenchSt上一个看起来还行的房子，瞄了两眼，价格还行。犹豫了又犹豫以后，决定直接约中介看房，最后约在今天早上10点看房。

没跟老板请假，就发了一个邮件说，要晚点到，10：30到。结果证明还行10：45就到公司了。安慰自己说平时Darren都是11点才到公司。

提前了半小时，9：30就到了地点等着看房。中介9：45到，还有一个深色皮肤的老外一起看房。

房子挺小，厨房和卫生间却挺大，阳台朝东，早上10点的时候，阳光极好。厨房设计得相当不错，和客厅用一堵墙隔开，却又在半人高的位置留空，既可以做厨台又可以当简易饭桌；甚至可以一边做菜一边看电视。卫生间也很大。

缺点是顶楼，闷热。走廊里面甚至觉得有凉意，到了房间里面就觉得要开风扇。两个卧室都挺小，也是缺点。客厅也很小。室内总面积只有71平米。（最大的缺点：卧室里面根本放不下书桌，而客厅里面也没有地方放书桌，唯一可以利用的地方就是饭桌或沙发）

洗衣房独立，在楼下，也就是洗衣服必须跑楼下。但是自己私有的。洗衣房的走道很有意思，顶上是玻璃的，所以很透光，感觉很好。车库挺大。

看完以后，没有立刻出价，因为那个老外在旁边，本来想等那个老外走开了以后再和中介详谈的。基本上已经打算吃下来的，毕竟35万买这个条件的房子相当还可以。最大的缺点顶楼闷热也准备忍了。结果就坏事在没有立刻出价上面，因为这房子是固定价格的，所以谁先拿定主意谁先得，让那个老外先得了去了。

交代了中介两点：那个老外签约以后来个电话告诉我到底签了没有；7天冷静期以内如果那个老外放弃的话优先通知我们。

放弃以后，想，也好：一，这顶楼毕竟还是很闷热的，我也不是很贪；二，可以继续买房的事业，周末去参加一把Baxter St那个Unit的拍卖。

总之很有趣的一次经历。

塞翁失马，焉知非福。慢慢看，总有机会的。

具体地址就不写了，过一周以后等一切尘埃入定再补链接和图片。

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今天从财务WC那里拿到4个PDF文件，是NSW州的学校排名情况，很不错的。用来参考很不错。

SecondaryTop50s.pdf, SecondaryNSWRanked.pdf, PrimaryTop50s.pdf, PrimaryNSWRanked.pdf

最近也在研究买第二套房子的方案，这主意是我的，我想买。主要的打算是有两套房子以后等自己老了就撤退回国，靠租金混吃等死。

这一周在Allawah有几个不错的房子，不过那边的房价貌似很高，而且附近也没有啥好学校。可能就不去看了。

Kogarah貌似学校不错，所以明天去看两个这个区的2室Unit。

第二次买房，最大的特点就是靠在大马路边上的房子一律不看，如果发现是个6车道的马路，那么一律放弃。

总之看房让我最近的生活更添色彩和活力。

周六一早10点就去看了Kogarah的两室，很漂亮，房东一台硕大的苹果机放着音乐和屏保搁在角落；墙上做了很多照片拼接，很明显是和房东结婚时的照片，做得很漂亮（在澳洲也租了住了好多房子了，很少看到有人往墙上弄这么画片的）；结果就是很漂亮很舒服，地方也不算太小。开价40万，没人愿意就走拍卖。这房子其实因为装修和家具加分不少，搬走以后未必这么漂亮。

总之：房子不错，要价太贵；坚决不出价，如果提前有人出价卖掉就算，40万买2室还真不是我能接受的（嘴硬中），如果卖不掉就参加拍卖，不过觉得肯定是陪太子读书。

拖到11点又看了一个2室的，就在隔壁街上，又破又脏，还要价38万。。。总之降价到30万我都要考虑一下。

自从有了追求，周末的业余生活变得充实多了。

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买房和租房的问题。

现在租房基本上已经赶上供房了。目前而言，租房收入已经赶上房价总值的6～7%，也就是（在不计算利息不考虑房价涨跌的前提下）16年就可以用租金搞到一套房子了。

即使是支付高昂的房贷利息，一般而言，30年为期的房贷，利息的总额约等于贷款总额；最终结果也就是您付着租金的钱来还贷款。反正都是掏钱，给银行好过给房东。

关于中国和澳洲买房的问题。

中国的租金和房价不成正比，我算过常州买个房的回报率，每年整租租金/总价=3%左右；而澳洲这里为6～7%。当然澳洲房贷利息也远远高于中国。

这里面诱惑我的一点就是中国房市那么牛B的升值能力。不过也是挺大的风险的。管理上也是大问题。所以这念头在我回国的时候，只是一再闪过，却没有真正去试。

中国房价高的原因。

中国的楼市已经到了高不可攀的地步，但是还是有无数人进入；原因在于，有钱没地方去。

很简单的一个思考：假如你手里有1千万闲钱（所谓闲钱就是生意场周转资金以外的钱），你只有一个办法，放银行拿利息；当然利息数额看起来不小；只是和物价上涨速度不成正比；当你上街一趟，发现一张百元大钞买个水果都找不到几个钱的时候，你就会想，这钱不能放银行了。存款等于贬值，股市风险太多，放高利贷风险更大；除了买房子，还真没什么好办法。大家一起买就是虚假繁荣，虽然压根不需要那么多房子去住，而租金又低得离谱；但所有的想法其实是，保值。回报率再低，也比贬值强。

中国房价还有个问题是国际接轨的问题，人民币太便宜，外资涌入的时候，会感受到房价实在太便宜了，当然这个便宜是针对老外的城市而言。当然风险也有，但是并不比在中国办公司风险更大。 连我这样的人都有想过回家再买一套。。。

有一点，中国的老百姓不是个个都是有钱人。不过这个要看有多少有钱人。我觉得现在国内的房价已经成为了有钱人的游戏。当然也有房奴在苦苦支撑，打肿脸充胖子而已。如果不是这样，我还真想不通什么样的穷人或者房奴能够把房价堆这么高。说到底，中国的富人的规模超过了很多人的想象。

以上纯属主观臆测。

中国房价的极限

中国的房价，我琢磨着最后是不是由通货膨胀来消化掉。但是通货膨胀又会导致房价进一步上扬。但这个还是有限度的，首先是不一定吃得消通货膨胀，这个容易激化矛盾；另一个是房价涨到超过美国澳洲的话，是个傻瓜也闻得出崩盘的味道了。

以我的房子为例，40.5万澳元，120平米（这还是实际面积，澳洲习惯是不计算面积只报总价，自然也不去算什么公摊面积）。核算下来3.4千澳元/平米约等于2万人民币每平米。这就是北京上海房子的价格差不多吧。所以我觉得中国的房价也差不多就这样了。考虑到中国房子名目繁多的收费项目，比如公摊面积，比如弄个游泳池健身房，再弄个车位；4万人民币一平米应该是差不多到位了。但我这房子不是市中心，所以呢，北京上海发展的极限估计也就是非CBD4万人民币一平米，CBD最多10万一平米。再往上弄，不如来悉尼投资了。

当然以上都是我的胡乱猜想。

悉尼买一套房还是两套房的问题。

如果承担得起，是两套房合算。。。

举个例子：80万买个house，算4室好了，租出去2间。或者80玩买两个Unit，自住一套，整租一套。

一般情况下，两Unit的租金要高于一House，而且独立起来方便。但House的优势就是升值比Unit快。

不过我始终觉得House的升值是看不见摸不到的，一日不兑现一日看不到。Unit的房租倒是一条不会断的现金流。

这里面还牵扯到喜好问题，有人就是爱house；有人不爱，比如我这种从小住了10多年House的人。一般而言，很多喜欢House的人都来自于城市，原因是他们没住过House，或者是住Unit住腻歪了；有一部分人其实完全不在乎House还是Unit，只是因为House增值快所以见钱眼开，贪婪帮他们做出了选择。

关于负扣税。

负扣税的话，就是一选择题：A，赚1千缴税5百；B，亏1千退税5百，哪个更好。显然前者收入是正5百，后者收入是负5百。答案不言自明。

但选择B也有好处的，就是房产的增值。如果房产的增值速度可以赶上您在负退税游戏里面亏掉的1000（正5百，负5百，相当于亏1000），那就赚了，否则就亏了。而这个负扣税游戏里面的增值速度是最大的未知数，而且风险完全不可控。

房产中介告诉我们每隔7年房价会翻一番，对于我这种怀疑论者加数据控，至今仍好奇数据的出处在这里，也许只在两张薄嘴皮之间。

关于房价涨跌。

经济好的话，一定会涨，各行各业要工作人员，移民蜂拥而至；这些人要住，房价自然涨，而且经济好，必然通货膨胀-》物价上涨-》房价跟着涨。

经济不好的话，大量失业，移民纷纷逃离，供过于求，紧缩-》物价下跌-》房价跟着跌。这种情况下最可怜的就是那种空手套白狼买投资房的，一触即溃，和次级贷款危机一样。

关于保值

有钱丢房子上，总体来说一定是保值的。。。所谓保值，就是你现在一套房子等值于1万斤米，过了10年，还能等值一万斤米。。。对等的，你现在40万欧元等值于1万斤米，过了10年，能不能等值于1万斤米很难说。。。想想人民币的历史就知道了：小时候一根冰棍2分钱，现在一根冰棍一元钱。因此在贪婪地考虑自己过了30年变成了百万（澳元）富翁的同时，请考虑是不是到时候也许遍地都是百万富翁了（类似于现在中国万元户=贫困户）。

房产永远是最保值的投资，除了教育以外。投资在教育上的钱，往往才是更划算的，不光是对子女，对自己也是。教育能够给你更多的判断力，生存能力，更多知识也更多乐趣，除了不能作为遗产留给子女以外都好；就算是这样，活着的时候多点乐趣，说不定也能多带点给子女快乐。就一点，花钱去读书，要好过花钱买房子。

反思

这些思考也不一定对。我也有很多错误的判断，比如悉尼房价问题探索，庆贺悉尼房价下跌，买房；不过我一向比较保守，所以很小心地只是复述别人的新闻而不是直接论断结论。但是很显然地，我依然是做出了错误的判断。

那时候（2007年8月）写下的一段：“Alt St一个公寓看了一下，2室1厅1卫，35万；Albert Parade，同样条件，33万。”。今天再去查了一下数据：Alt St的一个，2室1厅1卫，35.5万；Alt St的另一个，2室1厅1卫，36万；看起来貌似2年过去了，价格也只是小涨。不过考虑到悉尼有涨有跌的情况，其实也不算意外中的结果。比起中国一年翻一番的情况，实在是相形见绌；不过有时平淡要好过激动人心。

这几天有两个矛盾的消息来源，一个朋友告诉我堪培拉的房子在跌，另一个则说堪培拉租房很困难，值得投资房产。有时候我们也许只是盲人摸象，自信满满，谬之千里。

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